انواع عقود
بررسی اوراق مشارکت در ایران
اوراق مشارکت و اوراق قرضه - مالیه عمومی و تعیین خط و مشی دولت ها
انواع عقود اسلامی و کاربرد آن در اوراق مشارکت ایران
مضاربه
مضاربه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین به عنوان مالک (بانک) عهده دار تامین سرمایه (نقدی) می‌گردد با قید اینکه طرف دیگر (عامل) با آن تجارت کرده و در سود حاصله هر دو طرف شریک باشند.
مشارکت مدنی
مشارکت مدنی عبارتست از درهم آمیختن سهم الشرکه نقدی و یا غیر نقدی متعلق به اشخاص حقیقی و حقوقی متعدد به نحو مشاع به قصد انتفاع طبق قرارداد.
فروش اقساطی (مواد اولیه ـ ماشین آلات ـ مسکن)
فروش اقساطی عبارت است از واگذاری عین کالا به بهای معلوم به غیر، به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیر مساوی در سر رسیدهای معین دریافت گردد.
سلف
سلف قراردادی است که به موجب آن بانک محصولات تولیدی مشتری را خریداری و بهای آن کالا را نقداً پرداخت و کالا را در آینده تحویل می‌گیرد.
قرض الحسنه
قرض الحسنه عقدی است که به موجب آن بانک (به عنوان قرض دهنده) مبلغ معینی را طبق شرایط مقرر به اشخاص (به عنوان قرض گیرنده) واگذار می‌نماید.
جعاله
جعاله عبارتست از الزام شخص (جاعل یا کارفرما) به ادای مبلغ یا اجرت معلوم (جعل) در مقابل انجام عملی معین طبق قرارداد. بانکها می‌توانند به منظور ایجاد تسهیلات لازم برای گسترش امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی،با تنظیم قرارداد و به عنوان عامل یا عند الاقتضاء به عنوان جاعل مبادرت به جعاله نمایند.
اجاره بشرط تملیک
اجاره به شرط تملیک عقد اجاره ای است که در آن شرط میشود که مستاجر (مشتری) در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، در پایان مدت اجاره عین مستاجره را مالک گردد.
مزارعه یکی از روش‌های تامین مالی کوتاه مدت در بخش کشاورزی است، که به موجب آن یکی از طرفین در زمین دیگری به کشاورزی می‌پردازد و محصول را آن طور که عرفا رایج است تقسیم می‌کنند.
مساقات قراردادی میان صاحب درختان و یا باغستان با عامل است که متعهد می‌گردد مراقبت و رسیدگی از جمله آبیاری نسبت به درختان یا باغ داشته باشد و در نهایت محصول به‌دست‌آمده به نسبتی که قبلا توافق کرده‌بودند، میان هر دو تقسیم شود.
مشارکت حقوقی به نوعی از قرارداد گفته می شود که دو یا چند نفر برای رسیدن به هدفی که معمولا یک هدف اقتصادی می باشذ دور هم جمع گردیده و با توافق و هماهنگی هم در یک طرح یا پروژه مشترک با هم سرمایه گذاری نموده تا از سود آن بهره مند گردند .
وکالت عقدی جایز است، که به موجب آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود می‌نماید. وکالت دهنده را مُوَکِّل، و وکالت گیرنده را وکیل می نامند. وکیل حق تجاوز از حدود مورد وکالت را ندارد و هر معامله که در حدود مورد وکالت انجام دهد بنام و به حساب موکل است مگر خلاف آن ثابت شود.
اغلب شركتهای بزرگ نمیتوانند استقراض های میلیاردی خود را فقط از طریق یك وام دهنده تامین كنند. زیرا هیچ اعتبار دهنده ای تمایل ندارد كه چنین ریسك بزرگی را متقبل شود و در واقع حاضر نیستند كه چنین مبلغ بالایی را فقط در یك شركت ، سرمایه گذاری نمایند . به همین دلیل بانكها و اعتبار دهنگان مبلغ وام را كوچك میكنند و تعداد وام گیرندگان را افزایش میدهند و بدین ترتیب ریسك خود را متنوع كرده و كاهش می دهند. در ابتدای مقاله درمورد پیدایش اوراق قرضه در ایران و سیر تحولی آن در قرن معاصر ( قبل از انقلاب و بعد از انقلاب ) مطالبی ارائه شده است . در پایان نیز جداولی در خصوص اوراق مشارکت و اوراق قرضه ارائه شده است. در ادامه به انواع اوراق قرضه و مشارکت و مشخصات آن سخن به میان آمده است .
یكی از ابزارهای مالی كه در اكثر كشورهای جهان برای تامین كسری بودجه و اجرای فعالیتهای و برنامه های عمرانی استفاده میشود استقراض عمومی از طریق اوراق قرضه دولتی است.
انواع عقود بانکی در نظام بانکداری اسلامی
فصل سوم قانون عملیات بانکی بدون ربا به روش اعطای تسهیلا ت براساس عقود اسلا می تکیه دارد. این روش ها همانگونه که در قانون ذکر شده است به ترتیب عقود اسلا می مناسبی را مطرح می سازد که با بسط روش های عملیاتی در شیوه نامه های بانکی امکان به کارگیری آنها فراهم شده انواع عقود است. اعطای تسهیلا ت مختلف به جز قرض الحسنه و خرید دین از محل منابع سپرده های سرمایه گذاری مدت دار است ولی اعطای تسهیلا ت قرض الحسنه و خرید دین از محل منابع بانک صورت می پذیرد.
۱) تسهیلا ت قرض الحسنه - قرض الحسنه عقدیست که به موجب آن یکی از طرفین (بانک) به عنوان قرض دهنده مبلغ معینی را طبق ضوابط مقرر به طرف دیگر (افراد یا شرکت ها) واگذار می کند. موارد مجاز اعطای تسهیلا ت قرض الحسنه بدین شرح است:
الف) شرکت های تعاونی و تولیدی و خدماتی (غیر بازرگانی ومعدنی) که فعالیت آنها در جهت فراهم آوردن وسایل کار و ابزار یا سایر امکانات ضروری ایجاد کار برای اعضا باشد در شرایطی که اعضا خود امکانات لا زم را نداشته باشند.
ب) افرادی که مستقیما به امور کشاورزی و دامپروری مبادرت می کنند و همچنین کارگاه ها و واحدهای تولیدی متعلق به افراد یا شرکت ها به منظور کمک به امر افزایش در تولید در این موارد: جلوگیری از توقف کارگران و واحدهای تولیدی موجود، راه اندازی کارگاه ها و واحدهای تولیدی راکد، ایجاد و توسعه کارگاه ها و واحدهای تولیدی کوچک در شهرهای کوچک و روستاها، رفع نشدن نیاز کارگاه ها یا واحدهای تولیدی از طریق سایر تسهیلا ت، ایجاد تسهیلا ت برای اشخاصی که در بخش کشاورزی فعالیت می کنند و به علت بروز عوامل نامساعد طبیعی نظیر سیل، زلزله، یخبندان، گرما، آفات طبیعی و سایر موارد اضطراری مشابه دچار ضرر و زیان شده باشند.
ج) رفع احتیاجات افراد در این موارد: هزینه های ازدواج، تهیه جهیزیه، درمان بیماری، تعمیرات مسکن، کمک هزینه تحصیلی، کمک به ایجاد مسکن در روستاها.
علت فراموش شدن موارد فوق از سوی دولت، بانک مرکزی و بانک ها در این سالیان چه بوده است؟ آیا مسائل پنهانی در بین بوده که فقط بند «ج» تسهیلا ت قرض الحسنه اجرایی گردیده؟ با توجه به پرداخت ۳۰ درصد از موجودی و سرمایه گذاری های صورت گرفته در حساب های قرض الحسنه به آحاد جامعه ۷۰ درصد بقیه این گونه حساب ها در چه مواردی هزینه شده است و حقوق تضییع شده جامعه توسط چه کسانی می بایست اعاده گردد؟ آیا تعمیرات یا جعاله مسکن مشمول این عقد نبوده؟
۲) تسهیلا ت مضاربه - مضاربه قراردادی است که به موجب آن یکی از طرفین (مالک) عهده دار تامین سرمایه (نقدی) می شود با قید این که طرف دیگر (عامل) با آن تجارت کند و در سود حاصل شریک باشند. طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا
(ماده ۹) مضاربه برای گسترش فعالیت های بازرگانی مطرح شده و به همین جهت طبق تبصره همان ماده بانک ها در امر واردات مجاز به مضاربه با بخش خصوصی نیستند.
۳) فروش اقساطی - واگذاری عین به بهای معلوم است بر غیر به ترتیبی که تمام یا قسمتی از بهای مزبور به اقساط مساوی یا غیرمساوی در سررسیدهای معینی دریافت شود. در نظام بانکداری فعلی ایران فروش اقساطی به این عناوین تقسیم بندی شده است:
▪ اول) فروش اقساطی برای تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی
▪ دوم) فروش اقساطی وسایل تولید دستگاه ها و تاسیسات. سوم) فروش اقساطی مسکن. طبق آیین نامه قیمت فروش اقساطی کالاها و اموال با توجه به قیمت تمام شده و سود بانک تعیین می شود. کمترین و بیشترین نرخ سود را بانک مرکزی با تصویب شورای پول و اعتبار تعیین می کند. طبق قانون عملیات بانکی بدون ربا فروش اقساطی برای سرمایه در گردش صرفا باید در اختیار واحدهای تولیدی قرار گیرد در حالی که در سایر تسهیلات فروش اقساطی برای گسترش امور تولیدی و خدماتی است.
۴) تسهیلات مشارکت مدنی:
مشارکت مدنی در آمیختن سهم الشرکه نقدی یا جنسی شریک با سهم الشرکه نقدی یا جنسی بانک به نحو مشاع برای انجام کار معینی در زمینه های تولیدی بازرگانی و خدماتی به مدت محدود و به قصد انتفاع است - از تسهیلات مشارکت مدنی برای گسترش امور تولیدی بازرگانی و خدماتی استفاده می شود به همین دلیل مشارکت مدنی شامل کلیه بخش های اقتصاد است.
۵) تسهیلات مشارکت حقوقی:
مشارکت حقوقی «تامین قسمتی از سرمایه شرکت های سهامی جدید یا خرید قسمتی از سهام شرکت های سهامی موجود است». در صورتی که شرکت ها سهامی در حال تاسیس باشند بانک ها با خرید تا ۴۹ درصد سهام این گونه شرکت ها می توانند تسهیلات در اختیار آنها قرار دهند. در صورتی که شرکت های سهامی موجود برای امر توسعه و تکمیل یا تبدیل مطالبات بانک بر سرمایه برنامه داشته باشد بانک از طریق خرید ۴۹ درصد سرمایه جدید تسهیلاتی در اختیار شرکت های سهامی قرار می دهد. تسهیلات مشارکت حقوقی از جمله ابزارهایی است که در نظام جدید بانکی سرمایه گذاری های بلند مدت واحدهای اقتصادی را که در امر تولید، بازرگانی و خدمات اشتغال دارند شامل می شود.
۶) تسهیلات اجاره به شرط تملیک:
اجاره به شرط تملیک قرارداد اجاره ای است به شرط آنکه مستاجر در پایان مدت اجاره عین مورد اجاره را تملیک کند. اجاره به شرط تملیک از عقود خاصی است که بدون واگذاری و تملیک عین مورد اجاره تا پایان دوره اجاره اداره امور اموال و کالاها را همچنان در اختیار بانک باقی می گذارد. با استفاده از این روش بانک ها برای گسترش بخش وسیعی از اقتصاد شامل امور خدماتی، کشاورزی، صنعتی و معدنی و مسکن تسهیلات در اختیار متقاضیان قرار می دهد. در این قرارداد مبلغ کل مال الاجاره، تعداد و میزان هر قسط مال الاجاره و نیز مدت قرارداد تعیین شده است. کالاهایی که عمر مفید آنها کمتر از دو سال است نمی توانند موضوع قرارداد باشند و معمولا بانک ها قبل از انعقاد قرارداد مکلفند بیش از ۲۰ درصد قیمت تمام شده اموال مورد اجاره را به عنوان قسمتی از اجاره دریافت کنند.
۷) تسهیلات بانکی جعاله:
جعاله التزام شخص (جاعل یا کارفرما) به ادای مبلغ با اجرت معلوم (جعل) در مقابل انجام عملی معین است. طرفی که عمل را انجام می دهد عامل یا پیمانکار نامیده می شود. طبق ماده ۱۶ قانون عملیات بانکی بدون ربا از جعاله به منظور گسترش امور تولیدی بازرگانی و خدماتی استفاده می شود. این عقد از جمله تسهیلات کوتاه مدت بانک ها است و بانک طبق آیین نامه ها می توانند به عنوان عامل یا حامل اقدام به جعاله کند.
۸) تسهیلات بانکی از طریق بیع سلف:
معامله سلف در عملیات بانکی پیش خرید نقدی محصولات تولیدی (صنعتی، کشاورزی و معدنی) است به قیمت معین برای تامین سرمایه در گردش واحدهای تولیدی. تسهیلات سلف صرفا برای سرمایه در گردش واحدهای تولیدی است و شامل خرید کالا های موجود نمی شود.
۹) تسهیلا ت بانکی از طریق مزارعه:
مزارعه عقدیست که به موجب آن یکی از طرفین زمینی را برای مدت معین به طرف دیگر می دهد که آن را زراعت کند و حاصل را تقسیم کنند. طبق آیین نامه های موجود بانک ها زمانی می توانند تسهیلا ت مزارعه را در اختیار کشاورزان قرار دهند که اراضی مزروعی در مالکیت یا تصرف آن ها باشد و در این صورت علا وه بر اراضی مزروعی می توانند وسایل تولید و حمل و نقل را نیز طبق قرارداد تامین کنند.
۱۰) تسهیلا ت بانکی از طریق مساقات:
مساقات عقدی است شبیه مزارعه و تسهیلا ت کوتاه مدتی است برای تامین نیازهای مالی در بخش کشاورزی. مساقات معامله ای است که بین صاحب درخت و امثال آن با عامل در مقابل حصه مشاع معینی از ثمره واقع می شود و ثمره اعم است از میوه، برگ گل و غیره. برای اعطای تسهیلا ت مساقات بانک ها می توانند به عنوان مالک باغ ها و درختان، ثمره را که نسبت به عین آن مالکیت پیدا کرده اند و سایر عوامل لا زم را نظیر آب، کود، سم و وسایل حمل و نقل را در اختیار عاملا ن زراعی قرار دهند.
۱۱) بیع دین:
خرید دین به تنزیل اسناد و اوراق تجاری اطلا ق می شود که مفاد آن حاکی از بدهی ناشی از معاملا ت تجاری باشد. نکته مهم در خرید دین تاکید بر حقیقی بودن بدهی ناشی از معاملا ت تجاری است که موضوع این تسهیلا ت قرار می گیرد، بنابراین سفته یا برات مورد معامله باید حقیقتی باشد و بانک ها از معامله با بروات و سفته های صوری منع شده اند.
۱۲) سرمایه گذاری مستقیم:
عبارت است از سرمایه گذاری مستقیم بانک برای اجرای طرح های تولیدی و عمرانی انتفاعی. این سرمایه گذاری ها با توجه به اولویت های برنامه توسعه اقتصادی صورت می گیرد و پس از رسیدن به مرحله بهره برداری بانک ها با هماهنگی شورای عالی بانک ها می توانند سهام شرکت سرمایه گذاری را به فروش برسانند و وقتی که نسبت سهام بانک ها در این شرکت ها به ۴۹ درصد یا کمتر کاهش یافت ادامه عملیات تابع مشارکت حقوقی خواهد شد.
عقد معوض و عقد غیر معوض
عقدها تقسیم بندی‌های مختلفی دارند اما یکی از رایج‌ترین آنها عقد معوض و عقد غیر معوض است. هر یک از این عقدها دارای تعاریف جدا و مشخصی هستند و اگر در حوزه فعالیتهای حقوقی مشغول به کار باشید می‌دانید که این دو عقد چه اهمیت‌هایی دارند. عقد معوض عقدی است که هر دو طرف قراردارد باید نسبت به یک دیگر متعهد باشند و یک عوض را پرداخت کنند نمونه این عقد مانند عقد بیع است. اما در عقد غیر معوض تنها یکی از طرفین باید عوض تعیین شده را پرداخت کند، مانند عقد هبه. نام دیگر این عقد، عقد مجانی نیز است. پس اگر تصمیم به عقد قرارداد دارید، قبل از شروع کار با این اصطلاحات آشنا شوید، اگرچه بهتر است برای جلوگیری از بروز هرگونه اشتباه از وکلای مجرب و متخصص در این حوزه استفاده کنید. موسسه وکلای پارسا بهترین وکیل‌های حقوقی را به شما معرفی می‌کند.
تعریف دقیق عقد
اگر بخواهیم معنای لغوی « عقد » را پیدا کنیم به تعریف گره بستن میرسیم اما این تعریف در امور حقوقی کمی تغییر پیدا می‌کند. عقد در مبنای حقوقی به معنای پیمان بستن بین افراد مختلف است و اینکه این افراد متعهد به انجام تعهدات خود هستند. تعهدهایی که در بین طرفین شکل می‌گیرد، می‌تواند مالی یا در قبال انجام کاری باشد. که در اینجا با بحث عقد معوض و عقد غیر معوض رو به رو می‌شویم. به این تعهدی که بین افراد وجود دارد عوض گفته میشود و هر دو ملزم به پرداخت آن هستند اما در تعهدی دیگر تنها یکی از طرفین باید تعهد خود را انجام دهد و طرف دوم هیچ تعهدی ندارد. در اینجا با عقود معوض و غیر معوض مواجه می‌شویم. اما این عقود چه تفاوت‌ها و شباهت‌هایی با یک‌دیگر دارند؟ برای چه نوع قراردادهای باید از آن استفاده کرد؟
تعریف عقد معوض
سوالی که ممکن است در بین معرفی عقد معوض و عقد غیر معوض ایجاد شود، شیوه انجام قرارداد و اهمیت این موضوع است. قرارداد به معنای ایجاد یک تعهد بین دو نفر و پرداخت مال و انجام تعهدی که بیان کرده‌اند. زمانی که هر دو طرف ملزم به پرداخت باشند به آن عقد معوض گفته میشود. عقد بیع مثال خوبی در این زمینه است. در این نوع عقد عقدی که بین فروشنده خانه و خریدار است یک قرارداد و عقد معوض است. فروشنده در قبال پولی که می‌گیرد، خانه دریافت می‌کند. پس در این عقد در واقع دو خق وجود دارد و هر دو آنها باید آن را بگیرند. شاید تصور کنید با این تفاسیر انواع عقود بیشتر عقدهایی که انجام میشود از این نوع هستند. اما اینطور نیست. بهتر در ادامه با عقد مجانی یا غیر معوض آشنا شوید تا پاسخ این پرسش را پیدا کنید.
تعریف عقد غیر معوض
عقد غیر معوض که به نام عقد مجانی نیز شناخته میشود، یکی دیگر از انواع رایج عقود است.در این نوع عقد و قرارداد تنها یک نفر ملزم به پرداخت حق است و طرف دیگر به صورت رایگان باید تعهد خود را پرداخت کند. یکی از پرکاربردترین نمونه‌های آن عقد هبه است. که به صورت رایگان یک شخص به صورت هدیه و بدون عوض مالی را پرداخت می‌کند. به این عقد، عقد مجانی نیز گفته میشود و دریافت کننده هیچ تعهدی ندارد و حتی می‌تواند آن را نیز نپذیرد. در این نقطه به پاسخ سوال مطرح شده میرسیم که همه عقدها جز عقدهای معوض نیستند بلکه عقد معوض و عقد غیر معوض به شیوه‌های مختلفی دیده می‌شوند. در ادامه با تفاوتی که بین این عقود هست بیشتر آشنا می‌شویم. البته به یاد داشته باشید برای انجام کارهای حقوقی خود بهترین گزینه کمک گرفتن از وکلای حقوقی متخصص است.
تفاوت عقد معوض و عقد غیر معوض
تا این لحظه با تعریف عقد معوض و عقد غیر معوض آشنا شدید. اما بدون شک مهم‌ترین سوالی که ذهن شما را درگیر کرده، تفاوت بین این دو عقد است. این عقود از نظر حقوقی تفاوت‌های مهمی دارند و در صورتی که به یکی از آنها توجه نشود، ممکن است مشکلات بسیاری ایجاد شود. اما این تفاوت‌ها شامل چه مسائلی میشود؟
وجود داشتن عوض:
مهم‌ترین تفاوتی که به این دو عقد است، وجود عوض در قرارداد است. زمانی که یک قرارداد در حال منعقد شدن است، باید یک عوض و مالی این وسط وجود داشته باشد در صورتی که هر دو طرف موظف به پرداخت آن باشند این عقد را معوض می‌نامند در غیر این صورت عقد مجانی است.
انجام دادن تعهدات:
همانطور که می‌دانید در عقد معوض یک تعهدی وجود دارد و افراد موظف به انجام آنها هستند و در صورتی کی از طرفین تعهد خود را انجام نداد طرف دوم نیز می‌تواند از این موضوع اجتناب کند. اما در عقد غیر معوض و مجانی به دلیل اینکه هیچ عوض و مالی وجود ندارد در صورتی که طرفی که متعهد شده است، تعهد خود را انجام ندهد باید از طریق شکایت کردن او را مجبور به انجام کرد.
امور حقوقی خود را به چه کسی واگذار کنیم؟
در خصوص تمامی امور حقوقی نه تنها عقد معوض و عقد غیر معوض، بهتر است از یک فرد با تجربه و متخصص در این حوزه استفاده کنید. چرا که عدم آشنایی و کوچک‌ترین اشتباه می‌تواند خسارت‌های سخت و پرهزینه‌ای را برای شما ایجاد کند. بهترین افرادی که می‌توانند در این زمینه به شما کمک کنند، وکلای حقوقی هستند. این افراد به دلیل داشتن دانش و تجربه کافی در این زمینه‌ها بهترین شرایط را برای انواع عقود شما در جهت رسیدن به خواسته‌ها و همچنین انجام تعهدات ایجاد می‌کنند. پس بهتر است در هنگام مواجه با قراردادهایی که اطلاعات کافی از شرایط آن ندارید با یک موسسه حقوقی و وکیل مشورت کنید.
چرا موسسه حقوقی وکلای پارسا؟
موسسه حقوقی وکلای پارسا با بهترین و مجرب‌ترین وکلای دادگستری و پایه یک همکاری می‌کند. این مجموعه با داشتن 10 سال سابقه در این زمینه یکی از بهترین گزینه‌ها برای سپردن کارها و قراردادهای حقوقی است. گروه وکلای پارسا با در نظر گرفتن تمامی شرایط و ارزیابی و بررسی دقیف پرونده بهترین راهکار را در اختیار شما قرار میدهند تا بدون کوچک‌ترین مانع و مشکلی پرونده شما حل شود.
عقد اجاره | انواع آن | وکیل دعاوی مربوط به اجاره
وکیل دعوای مربوط به اجاره قصد دارد در مقاله حاضر به بررسی کامل عقد اجاره و قوانین حاکم بر آن به جهت شایع بودن این دعاوی بپردازد:
تعریف عقد اجاره
وکیل دعاوی اجاره با بررسی قوانین و مقررات حاکم بر عقد اجاره، عقد اجاره را چنین تعریف می نماید:
به استناد ماده ۴۶۶ قانون مدنی عقد اجاره را می توان چنین تعریف کرد: اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می گویند.
عقد اجاره چه ویژگی هایی دارد؟
وکیل دعاوی راجع به اجاره در بیان ویژگی های عقد اجاره با بررسی قوانین و مقررات حاکم بر آن و نظر دکترین سه ویژگی اصلی عقد اجاره را به شرح ذیل بیان می دارد:
۱- تملیکی بود عقد اجاره
۲- معوض بودن عقد اجاره
۳- موقت بودن عقد اجاره
وکیل دعاوی اجاره در ادامه به تشریح هر یک از ویژگی های پیش گفته خواهد پرداخت.
۱- تملیکی بودن عقد اجاره
وکیل متخصص دعاوی اجاره در تشریح این ویژگی چنین بیان می دارد که اجاره در قانون عقدی است تملیکی بدین معنا که مالک مال منافع آن را به مستاجر تملیک می کند و مستاجر بعد از انعقاد عقد اجاره مالک منافع می شود. به عبارتی دیگر بعد از انعقاد عقد اجاره مال دارای دو مالک می شود. مالک عین مال که موجر است و مالک منافع که مستاجر است.
عقد اجاره در این ویژگی شباهت بسیاری با حق انتفاع دارد چرا که در هر دو مورد فردی غیر از مالک مال بر منافع تسلط دارد اما تفاوتی که در این دو نوع ایجاد حق وجود دارد این است که در عقد اجاره مستاجر مالک منافع مال می شود بدین توضیح که مستاجر حق دارد مالکیت خویش را به غیر انتقال دهد و حقوق دیگری که برای مستاجر به عنوان مالک منافع به وجود می آید اما در حق انتفاع هیچگونه مالکیت منفعتی برای دارنده این حق به وجود نمی آید و او حق انتقال یا هرگونه فعل مالکانه ای بر منفعت مورد نظر ندارد.
برای ساده تر شدن موضوع به بیان یک مثال می پردازیم. برای مثال فردی که باغی را از دیگری اجاره می کند تمام منافع آن باغ برای مستاجر است مثلا اگر در دوران اجاره در آن باغ میوه ای به عمل آید و اجاره پایان یابد همچنان میوه مذکور متعلق به مستاجر است و می تواند آن را برداشت نماید اما اگر فردی صرفا حق انتفاع از باغی را داشته باشد بعد از پایان مدت هیچگونه حقی بر میوه های ان باغ ندارد. در نهایت در تفاوت این دو حق می توان گفت که اجاره مالکیت منافع است و حق انتفاع اذن در انتفاع بدون ایجاد مالکیت.
وکیل متخصص دعاوی اجاره با بررسی قوانین مربوط به استثنایی در مورد این اصل برخورد که شرح آن را ذیلا بیان میدارد:
این موارد در زمانی است که عقد اجاره ابتدائا عهدی است و در آینده تبدیل به تملیکی می شود. برای مثال وقتی شما برای کرایه اتومبیل به یک شرکت کرایه اتومبیل مراجعه می کنید با بستن قرارداد اجاره شما مالک منافع هیچ یک از اتومبیل های موجود در شرکت نمی شوید این عدم تملیک شما تا زمانی است که مالک یکی از اتومبیل ها را برای در اختیار گذاشتن شما تعیین کند، پس از آن شما مالک منافع اتومبیل تعیین شده خواهید شد و مالکیت منافع محقق می شود.
۲- معوض بودن عقد اجاره
وکیل دعاوی اجاره در تشریح این ویژگی بیان می دارد عقد اجاره یک عقد معوض است این معوض بودن عقد اجاره مقتضای ذات این عقد است به عبارتی دیگر عقد اجاره اگر معوض نباشد باطل است. موجر در برابر منافعی که به مستاجر تملیک می کند می بایست در ازای آن مالی یا منفعتی را دریافت کند. این ویژگی عقد اجاره امری است و طرفین به هیچ عنوان نمی توانند توافق کنند که عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد و این توافق سبب بطلان عقد می شود.
عوضی که از سوی مستاجر در برابر تملک منفعت پرداخت می شود را اجاره بها می نامند که مبلغ آن در قرارداد اجاره تعیین می شود و ممکن است که پول باشد یا حق باشد یا منفعت دیگری باشد. در مواردی که این امر در قرارداد معین شده است به آن در علم حقوق اجرت المسمی گفته می شود.
در مقابل زمانی هم ممکن است که فردی بدون قرارداد یا بعد از انقضای قرارداد همچنان منفعت مال را مورد استفاده قرار دهد در این موارد به جهت اینکه اجاره بها از پیش تعیین نشده است مبلغ اجاره بها توسط دادگاه تعیین می شود که در علم حقوق بدان اجرت المثل گفته می شود. درجهت چگونگی مطالبه اجاره بها به مقاله مطالبه اجاره بها طبق قانون ۵۶ مراجعه نمایید.
نکته: نام کامل و صحیح قانون مارالذکر، قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است که در اصطلاح عرف حقوقی مختصرا قانون اجاره سال ۵۶ نامیده میشود.
۳- موقت بودن عقد اجاره
وکیل دعاوی مربوط به اجاره در تشریح این ویژگی بیان می دارد: در ماده ۴۶۸ قانون مدنی به صراحت بیان شده است که برای عقد اجاره می بایست مدت تعیین شود در غیر اینصورت عقد باطل است.
وکیل دعاوی اجاره با بررسی قوانین مربوط و نظر دکترین در بیان علت تعیین مدت در قرارداد اجاره دو دلیل اصلی را به شرح ذیل بیان می دارد:
الف) دلیل اول این است که اگر در عقد اجاره مدت قید نشود و دائمی باشد مالک عین مال در واقع هیچ حقی بر مال نخواهد داشت و ارزش عین مال به شدت پایین خواهد آمد فرض کنید شما مالک خانه ای باشید که منافع ان تا ابد متعلق به دیگری باشد!!
ب) در عقد اجاره به طور مرسوم مقدار منفعت را با تعیین مدت می توان مشخص کرد که این تعیین منفعت در اجاره اشخاص و اشیاء معیار های دیگری دارد مثلا در اجاره حیوان تعیین مقدار منفعت با تعیین مسافتی است که حیوان می خواهد طی کند. در نتیجه برای تعیین مقدار منفعت در اجاره املاک تعیین مدت امری است ضروری.
البته ناگفته نماند که تعیین مدت در عقد اجاره در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ دستخوش تغییراتی شده است در مقاله ای جداگانه به بررسی شرایط حاکم بر آن قانون خواهیم پرداخت.
وکیل خوب دعاوی مربوط به اجاره ابتدائا می بایست بررسی کند که قرارداد منعقد شده مشمول چه قانونی است بدان جهت که عقد اجاره با توجه به تاریخ انعقاد می تواند مشمول قوانین مختلفی شود پس اولین قدم تعیین قانون حاکم است سپس می بایست با بررسی قانون حاکم بر عقد و تطبیق مواد قانونی با اختلاف حاصل شده در پرونده بهترین راهکار را در جهت نیل به حقوق موکل در پیش گیرد. راه بهترین عملکرد در خصوص دعاوی مربوط به اجاره قطعا از تخصص و تجربه خواهد گذشت.
انواع عقد اجاره
عقد اجاره به اعتبار قانون مدنی به سه دسته تقسیم شده است:
۱- اجاره اشیاء
۲- اجاره اشخاص
۳- اجاره حیوان
این تقسیم بندی با توجه به قدمت قانون مدنی و تحولات رخ داده در روابط افراد و پیچیدگی های حاکم بر روابط دچار تغییراتی اساس شده است از این منظر که دیگر نمی توان قانون مدنی را حاکم بر این قرارداد های اجاره دانست. هر یک از قرارداد های اجاره مشمول قانون خاص خود می باشد مثلا در قرارداد اجاره اشخاص دیگر نمی توان به قانون مدنی بسنده کرد و طرفین قرارداد کار مشمول قانون کار می باشند. به همین جهت در مقاله های آتی به بررسی دقیق این موارد خواهیم پرداخت.
در پایان قابل ذکر است مقاله ی تهیه شده در واقع بیان کننده اصول کلی حاکم بر قرارداد های اجاره است و در ادامه به بررسی دقیق عقد اجاره از جنبه های مختلف خواهیم پرداخت.
وکیل دعاوی اجاره در تهران
با توجه به اینکه دعاوی مربوط به اجاره از شایع ترین دعاوی موجود در محاکم می باشد و عمده دلیل طرح اینگونه دعاوی نیز عدم تنظیم دقیق قرارداد های اجاره و عدم آگاهی طرفین قرارداد به مسائل حقوقی موجود در قرارداد می باشد پیشنهاد میکنیم قبل از تنظیم هرگونه قرارداد اجاره از مشاوره وکلای متخصص موسسه حقوقی امین عدالت کبریا در زمینه تنظیم قرارداد بهره جویید و در صورت بروز اختلاف در قرارداد های اجاره خویش با مراجعه به موسسه حقوقی امین عدالت کبریا در تهران و بهره مندی از دپارتمان تخصصی دعاوی حقوقی و وکلای پایه یک دادگستری متخصص در دعاوی اجاره در رسیدن به نتیجه مطلوب یک گام مهم بردارید. هم اکنون با ما تماس بگیرید.
معامله به چه معناست و انواع آن
معامله در واقع همان عقد یا قرارداد است و تنها تفکیکی که کرده اند این است که معامله را در مورد عقود مالی بیشتر به کار می برند و برای عقود انواع عقود غیرمالی مانند نکاح به کار نمی رود. معامله یا عقد طبق ماده۱۸۳ قانون مدنی؛ عبارت است از اينكه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر، تعهد بر امري نمايند و مورد قبول آنها باشد. اثر عقد علاوه بر ایجاد تعهد ممکن است تملیک مال، اسقاط تعهد، اباحه، اتحاد و شرکت، ایجاد شخصیت حقوقی و ایجاد انواع عقود زوجیت باشد. در واقع عقدی که اثر آن امری غیر مالی باشد نمی توان معامله نامید و معامله را بیشتر در باب خرید و فروش اموال مطرح می کنند.
دسترسی سریع به عناوین:
انواع معامله
عقود در قانون مدنی دو نوع کلی تقسیم می شوند: عقود معین- عقود غیرمعین. عقود غیرمعین در قالب ماده ۱۰ تشکیل می شوند و عقود معین همان عقود مندرج در قانون مدنی هستند.
عقود معین و غیرمعین
عقود به طور کلی بر دو دسته‌اند: «عقود معین» و «عقود غیرمعین». عقود معین؛ قراردادهایی هستند که قانون، نام خاصی بر آنها گذاشته و شرایط و احکام ویژه‌ای برای آنها مقرر داشته است، مانند بیع، اجاره، ضمان، ودیعه، عاریه و بیمه. عقود غیرمعین؛ قراردادهایی هستند که نام و شرایط خاصی در قانون برای آنها نیست لیکن نظر به اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادها، معتبر شناخته می‌شوند؛ مانند قرارداد چاپ یا تألیف کتاب، قرارداد تدریس در موسسه آموزشی، قولنامه.
انواع معامله به اعتبار وجود یا عدم وجود عوض
از این نظر معامله به دو نوع معوض و غیرمعوض تقسیم می شود:
عقد معوض: عقدی است که هر یک از طرفین در برابر آنچه می‌دهد مال یا تعهدی را از طرف مقابل تحصیل کند. در باب عقود معوض باید اضافه کرد وجود اهلیت کامل در عقود معوض ضروری است. در غالب عقود معوض، قبض، ضرورت ندارد زیرا طبع این معاملات به‌گونه‌ای است که هر یکی از عوضین در مقابل عوض دیگر قرار می‌گیرد و برای معوض شناختن یک عقد لازم نیست ارزش دو عوض یکسان باشد؛ اما اگر یکی از عوضین آن‌چنان کم‌ارزش باشد که عرفاً در حکم هیچ به حساب بیاید ممکن است گمان صوری بودن عقد برود. درج شرط عوض در ضمن عقد مجانی آن را معوض نمی‌کند؛ زیرا این شرط در برابر عوض طرف مقابل قرار نمی‌گیرد.
عقد غیر معوض: عقدی است که قبول تعهد یا انتقال مال فقط از یک طرف و به نفع دیگری صورت می گیرد مانند صلح بلا عوض و یا هبه. در عقد غیر معوض می توان «شرط عوض» نمود که بدیهی است این شرط ماهیت غیر معوض بودن آن را تغییر نداده و مثل اینکه شخص کتابش را به دیگری انواع عقود هبه کند به این شرط که شما هم قلم خود را به او هبه نمایید که در این حالت عقد هبه و ماهیت آن غیر معوض بوده و بنابراین حق حبسی ایجاد نخواهد شد بلکه برابری ارزش کتاب و قلم نیز ضروری است.
وجود حق حبس در عقود معوض
در عقد بیع هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد. در این صورت هر یک از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
انواع معامله به اعتبار دوام عقد
عقود به اعتبار دوام به عقد لازم و عقد جایز تقسیم می شوند. عقد لازم عقدي است كه هيچ کدام از دو طرف حق برهم زدن آن را ندارد مگر در صورتي كه در آن شرط فسخ باشد مثل عقد بیع و اجاره. عقد جايز نیز به عقدي اطلاق می شودكه هر يك از طرفين در هر زمان كه بخواهند ميتواند آنرا برهم زند مانند عقد وكالت و ودیعه.
اصل در عقود لازم بودن است مگر اینکه مطابق قانون جایز بودن آن تصریح شود. در موقع تردید میان لازم بودن و جایز بودن نیز عقد لازم تلقی خواهد شد. طبق ماده ۲۱۹ قانون مدني؛ عقودي كه بر طبق قانون واقع شده باشد بين متعاملين و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اينكه به رضاي طرفين اقاله يا به علت قانوني فسخ شود.»
عقد جائز به موت هر يك از طرفين و همچنين سفه هر يك از آنان در مواردي كه رشد شرط اعتبار عقد باشد منفسخ می شود. عقد جايز را چنانچه ضمن عقد لازم باشد؛ نمي توان برهم زد مگر آنكه عقد لازم به علتي قانونی فسخ يا اقاله شود. قابل ذکر است ممکن است یک عقد از یک طرف لازم و از طرف دیگر جایز باشد که به آن عقد مختلط گویند. مانند عقد رهن.
عقود تملیکی و عهدی
عقد تملیکی قراردادی است که به موجب آن مالی از مالکیت شخص خارج و به مالکیت دیگری وارد می‌گردد؛ مانند بیع عین معین. منتها عقد عهدی آن است که تعهدی بر گردن یک طرف قرارداد و حقی دینی برای طرف دیگر به وجود می‌آورد؛ مانند اینکه موضوع عقد تعهد به ساخت خانه باشد.
مقایسه عقود تملیکی و عهدی؛
- این دو عقد آثار و احکام متفاوت دارند، مانند اینکه در عقد تملیکی باید حین عقد، مورد معامله وجود داشته باشد وگرنه باطل است ولی در عقد عهدی ممکن است حین معامله مورد معامله وجود نداشته باشد.
- عقد تملیکی یک حق انواع عقود عینی برای متعهدله ایجاد می‌کند که در مقابل همه معتبر و قابل استناد است، یعنی دارنده این حق، حق تعقیب دارد اما عقد عهدی، صرفاً موجد حق دینی است که یک حق نسبی تلقی میشود یعنی فقط در برابر متعهد معتبر است.
عقود اذنی و عهدی
عقد اذنی: عقدی است که اثر اصلی آن اذن در تصرف است و تعهدی برای عاقد ایجاد نمی‌کند. عقود اذنی، جائز هستند؛ مانند ودیعه، عاریه و وکالت.
عقد عهدی: سبب ایجاد تعهد برای یک طرف یا دو طرف است مانند عقد جعاله و عقد عهدی ممکن است لازم یا جائز باشد. توجه داشته باشید وصیت عهدی یک عقد عهدی نیست و بلکه ایقاع دوطرفه است.
عقود مغابنه و مسامحه ای
عقد مغابنه ای: قراردادی است که در آن تحصیل حداکثر امتیازات ممکن، مورد نظر است. در اینگونه قرارداد، تعادل عوضین مطلوب است. مانند بیع و اجاره.
عقد مسامحه ای: عقدی که مبتنی بر تسامح و تساهل و ارفاق است. از این رو علم اجمالی به مورد معامله کافی است؛ مانند عقد ضمان و صلح بلاعوض یا صلح دعوا و رهن. چون در این نوع عقد تعادل عوضین شرط نیست، خیار غبن هم در آن راه ندارد.
عقود رضایی، تشریفاتی و عینی
عقد رضایی: قراردادی است که به صرف توافق اراده طرفین به شرطی که به نحوی از انحاء بیان و ابراز شده باشد، واقع میشود و تحقق آن به تشریفات و شکل خاصی مانند به کار بردن الفاظ معین یا تنظیم سند نیاز ندارد. توجه داشته باشید: نکاح، عقد رضایی است.
عقد تشریفاتی یا شکلی: قراردادی است که با تشریفات خاصی واقع میشود و صرف توافق طرفین برای وقوع آن کافی نیست. تنها ایقاع تشریفاتی، طلاق است.
موارد عقود تشریفاتی
- انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت
- انتقال حق سرقفلی (ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر)
- نقل و انتقال املاک ثبت شده (ماده ۲۲ ق.ث)
- انتقال سهم الشرکه در شرکت با مسئولیت محدود (ماده ۱۰۳ ق.ت)
- قرارداد بیمه که در آن تنظیم سند شرط صحت است.
- مناقصه دولتی
- فروش اموال محکوم‌علیه (مواد ۱۱۴ به بعد قانون اجرای احکام مدنی)
یکی از انواع عقد نیز، «عقد عینی» است. عقدی است که قبض در آن، شرط صحت است؛ مانند وقف، عقد موجد حق انتفاع، بیع صرف، رهن و هبه.
برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزیی دعامی معامله می توانید به کتاب ابطال معامله یا کتاب دعوی ابطال معامله در رویه دادگاه ها به قلم مهدی زینالی از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.”
